Инвестиции в недвижимость — это широко известный способ пассивного дохода и вложение капитала.
Но покупка квартиры и ее сдача это только один из вариантов. Ниже рассмотрим различные варианты и их особенности.
Варианты инвестиции в недвижимость
- — покупка квартиры/коммерческой недвижимости под сдачу в аренду.
- — ипотека.
- — инвестиции в акции компаний недвижимости – РЕИТы.
- — инвестирование в ETF-фонды.
Рассмотрим каждый вариант более подробно.
Покупка квартиры или коммерческой недвижимости.
При покупке недвижимости будь то квартира или коммерческая недвижимость вложенные деньги обеспечены стоимостью самой купленной недвижимости, поэтому это считается достаточно консервативным и безопасным способом инвестирования.
Под недвижимостью мы в этой статье понимаем: квартиру для сдачи в аренду, коммерческие помещения под магазины, офисы и т.п., гаражи и парковочные места и т.п.
Отдельно стоит отметить земельные участки – их тоже можно сдавать в аренду или покупать с целью перепродажи.
В этой статье перепродажу мы не рассматриваем, т.к. это не пассивное инвестирование.
Пандемия 2020 года показала, что коммерческая аренда, да и другие аналогичные бизнесы тоже могут быть подвергнуты кризисам. Так закрылись многие магазины, люди, потерявшие работу, уехали из крупных городов при этом съехав с арендуемой квартиры – все это привело к снижению цен на арендном рынке и очень длительному простою арендуемых объектов. При таком простое, налоги и ЖКХ платежи собственник продолжает оплачивать из своего кармана.
При покупке недвижимости в ипотеку/кредит к этим обязательствам собственника добавились выплаты по ипотеке.
Отдельно стоит обратить внимание на покупку арендных объектов за границей. Сейчас это сделать не так уж и сложно. Другое дело что для этого потребуется значительный капитал и помощь специализированных компаний и/или переводчиков. В некоторых странах доступна покупка в ипотеку/кредит для иностранных граждан.
В разных странах совершенно разные условия для иностранцев. Так же необходимо заранее продумать как управлять такой арендной недвижимостью, налоговые нюансы и т.п.
Инвестиции в акции недвижимости
Все вышеперечисленное коснулось и крупных компаний, которые построили свой бизнес на сдаче площадей в аренду.
Для инвестора здесь произошло снижение стоимости акций и уменьшение выплаты дивидендов. При этом «вход» для инвестора составляет от одной акции – некоторые можно купить долларов за 10-20. Сравнив это с покупкой гаража или квартиры можно оценить существенно более простой вход в такой тип инвестирования.
Для примера рассмотрим фонд недвижимости Realty Income (тиккер «О»). На момент написания статьи цена одной акции составляет 71,3 доллара, дивиденды выплачиваются ежемесячно в размере 0,23 доллара (за год = 2,76 доллара).
Следует иметь ввиду, что на все зарубежные фонды недвижимости единая налоговая ставка составляет 30%. Итого годовой доход с одной акции составит чуть менее 2х долларов.
Для сравнения с покупкой и сдачей квартиры следует рассчитать необходимую для вложения сумму. Для примера возьмем 30 тысяч в месяц. Для расчета возьмем курс доллара 74 руб.
Одна акция в месяц приносит около 12 рублей (после вычета налогов). Для того чтобы получить 30 тысяч в месяц следует купить 2,5 тысячи акций, что составляет 178 тысяч 250 долларов – около 13 млн руб.
Но такая инвестиция приносит доход в долларах, что при колебании курса относительно национальной валюты так же следует учитывать.
Каждый сам может оценить стоимость квартиры (в России), которая приносила бы 30 тысяч в месяц (это с учетом налогов, ЖКХ, ремонта, покупки мебели, расходов на поиск арендатора и возможные простои при смене арендатора).
У нас получается суммарная стоимость квартиры около 6-7 млн руб.
Следует так же учесть, что при сдаче квартиры при неблагоприятной обстановке владелец лишается всего дохода, тогда как в случае покупки акций доход остается, но может снижаться — фактор диверсификации.
Так же акции дают полностью пассивный доход, тогда как квартира требует ремонта, поиска жильцов и других действий от владельца.
Еще один не маловажный аспект – ликвидность – как быстро и с какими затратами владелец может перевести свои активы в наличные деньги. В случае с акциями это сделать в разы быстрее и проще, чем с любой реальной недвижимостью.
В этой статье мы постарались провести общее сравнение инвестиций в недвижимость. Мы не агитируем за тот или иной вид инвестирования, а лишь показываем имеющиеся возможности. Любое решение инвестор принимает самостоятельно и полностью сам несет за него ответственность.