Среди всех ETF-фондов отдельно выделяют фонды недвижимости – REIT-фонды. С 2014 года такие фонды выделены в отдельный вид активов.
Reit фонды переводится с английского как Инвестиционный фонд недвижимости. Сокращение происходит от английского Real Estate Investment Trust. Такие фонды представляют собой управляющую компанию, у которой в своей собственности объекты недвижимости. Основной доход поступает от сдачи в аренду своей недвижимости. Разделяют несколько видов объектов недвижимости и некоторые другие, не арендные, фонды:
- Жилая – квартиры и дома длительного проживания.
- Гостиницы и отели – для коротко срочного проживания.
- Офисные помещения.
- Торговые площади – первые этажи зданий, где размещаются магазины, отдельно стоящие здания и торговые центры. Здесь можно отдельно выделить торговые центры, т.к. короновирус показал, что весь торговый центр может быть закрыт – тогда такая недвижимость перестает давать доход на какое то время.
- Складская и производственная недвижимость.
- В США и других странах так же выделяют отдельно недвижимость под тюрьмы, больницы, дома престарелых и т.п.
- Фонды, занимающиеся выкупом закладных на недвижимость или ипотечными.
- Строительство объектов недвижимости.
Reit фонды делают возможным инвестировать в объекты недвижимости без фактической ее покупки, что делает доступным такие инвестиции – достаточно приобрести акцию этого фонда.
Особенности вложения в фонд недвижимости:
- Низкий порог входа – достаточно много фондов, акции которых стоят менее 100 долларов.
- Хорошая надежность – даже если произойдет обвал рынка, акции фондов недвижимости напрямую зависят от стоимости самой недвижимости, принадлежащей фонду.
- С течением времени недвижимость сама по себе растет в цене, а значит и стоимость акций фонда только увеличивается.
- Стабильный дивидендный доход – по закону США РЕИТы должны отдавать на выплату дивидендов до 90% от своей прибыли. Большинство фондов выплачивают дивиденды раз в 3 месяца, некоторые – ежемесячно – например, фонд REIT Realty Income (O).
- Достаточно хорошая диверсификация. Существуют фонды недвижимости как в США, так и в Европе и в Азии.
- Налоги – в США РЕИТы практически не платят налоги, поэтому с выплачиваемых дивидендов удерживается 30% налога для всех инвесторов, в том числе и Российских.
Доходность РЕИТ-фондов
Дивиденды Американских фондов составляют 4-6% годовых до уплаты налогов инвестором. Азиатские фонды могут давать доходность и 10-15%, но большинство таких фондов на июнь 2021г в России доступны только квалифицированным инвесторам.
Наиболее известный Российский фонд недвижимости – ЗПИФ – дает примерно такую же доходность, но в рублях. Зато налог составляет всего 13 % (15% при общегодовом суммарном доходе от 5 млн.руб).
Как выбрать REIT-фонд
При анализе РЕИТ-фондов следует обращать внимание на следующие показатели:
- К какому именно сектору недвижимости относится фонд.
- Страна или страны нахождения недвижимости.
- Капитализация фонда – обычно чем выше – тем больше надежность.
Мультипликаторы:
- FFO – главный показатель — показывает денежный поток — поступление доходов.
- FFO/S – показывает денежный поток из расчета на каждую акцию. Оценивают не сам показатель, а его изменение по сравнению с прошлыми значениями в процентах. Увеличение этого показателя показывает на увеличение дивидендных выплат. Уменьшение возможно при уменьшении поступления средств или при увеличении количества акций.
- P/FFO – применяется при сопоставлении нескольких фондов друг с другом. Этот показателя можно сравнить с мультипликатором P/E при анализе других типов компаний. Обычно считается что более низкий показатель выбирать лучше. Однако если фонды из разных секторов недвижимости, то эти показатели могут сильно разниться.